Mẹo Hướng dẫn Người mua nhà tại xã hội bị hạn chế quyền thế chấp ngân hàng, chuyển nhượng ủy quyền nhà tại trong thời hạn: 2022

You đang tìm kiếm từ khóa Người mua nhà tại xã hội bị hạn chế quyền thế chấp ngân hàng, chuyển nhượng ủy quyền nhà tại trong thời hạn: được Cập Nhật vào lúc : 2022-07-31 03:35:20 . Với phương châm chia sẻ Kinh Nghiệm về trong nội dung bài viết một cách Chi Tiết 2022. Nếu sau khi Read Post vẫn ko hiểu thì hoàn toàn có thể lại phản hồi ở cuối bài để Admin lý giải và hướng dẫn lại nha.

Xin hỏi nhà tại xã hội và nhà tại tái định cư đã có được cấp sổ hồng không? Sau khi đã thanh toán xong tiền nhà, sau này sổ hồng đã có được thế chấp ngân hàng để vay vốn ngân hàng làm ăn không?

Anh Nguyễn Văn Công, quận Thủ Đức, TP.Hồ Chí Minh

Đáp: Luật sư Trần Thái Bình – văn phòng luật sư LNT & Partners

Hiện nay, những đối tượng người dùng sở hữu nhà tại hợp pháp, khi phục vụ đủ những Đk theo quy định tại Điều 8, 9 Luật nhà tại 2014; Điều 5, 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì sẽ tiến hành cấp Giấy ghi nhận, công nhận quyền sở hữu riêng với nhà tại.

Các đối tượng người dùng được quy định tại Điều 49, Luật nhà tại 2014 còn phải thỏa mãn nhu cầu những Đk tại Điều 51 Luật này để được hưởng chủ trương về tương hỗ nhà tại xã hội. Nhà ở được cấp giấy phải là nhà tại có sẵn.

Về thế chấp ngân hàng sổ, ngoài trường hợp “Người mua, thuê nhà thế chấp ngân hàng với Ngân hàng để vay tiền mua, thuê chính căn hộ cao cấp đó” thì người tiêu dùng, thuê nhà tại xã hội chỉ được thế chấp ngân hàng nhà tại xã hội khi thỏa mãn nhu cầu khá đầy đủ những Đk sau:

Đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua theo hợp đồng đã ký kết kết với bân bán, bên cho thuê mua;

Thời gian tính từ thời gian đã thanh toán hết khoản tiền nêu tại điều trên đến thời gian thế chấp ngân hàng đã trên 5 năm;

Người mua, thuê mua nhà đã được cấp giấy ghi nhận

Về nhà tại tái định cư: Trừ trường hợp nhà tại tái định cư là nhà tại xã hội như đã nêu tại điều 2. (a), chỉ việc phục vụ đủ những Đk tham gia thanh toán giao dịch thanh toán tại quy định tại điều 118 Luật nhà tại năm 2014 là hoàn toàn có thể thế chấp ngân hàng nhà mà không biến thành hạn chế về mục tiêu. Cụ thể, nhà tại tái định cư đó nên phải:

Có giấy ghi nhận theo quy định của pháp lý, trừ khi thuộc trường hợp tránh việc phải có Giấy ghi nhận.

Không thuộc diện đang sẵn có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà tại riêng với trường hợp sở hữu có thời hạn;

Không bị kê biên để thi hành án hoặc không biến thành kê biên để chấp hành quyết định hành động hành chính đã có hiệu lực hiện hành pháp lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Không thuộc diện đã có quyết định hành động tịch thu đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà tại của cơ quan có thẩm quyền.

ĐĂNG NGUYÊN

Thứ Tư, 25/05/2022 | 17:27

Hỏi: Chị tôi muốn mua nhà tại xã hội, nhưng nghe nói, mua nhà tại xã hội có nhiều Đk, trong số đó có quy định không được mua và bán lại. Xin hỏi quy định này đúng không ạ?

Lê Văn Trọng (Phường 3, TP. Bạc Liêu)

Trả lời: Nhà ở xã hội là nhà tại có sự tương hỗ của Nhà nước cho những đối tượng người dùng được hưởng chủ trương tương hỗ về nhà tại theo quy định của pháp lý. Do đó, trong thuở nào hạn nhất định, pháp lý có quy định ràng buộc riêng với quy mô nhà tại này.

Theo khoản 1 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, nhà tại xã hội phải được bán, cho thuê, thuê mua theo như đúng đối tượng người dùng và Đk quy định. Theo đó, bên thuê mua, bên mua nhà tại xã hội không được bán lại nhà tại trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, Tính từ lúc thời gian thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà tại.

Ngoài ra, người tiêu dùng, thuê mua nhà tại xã hội cũng không được phép thế chấp ngân hàng (trừ trường hợp thế chấp ngân hàng với ngân hàng nhà nước để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ cao cấp đó) và không được chuyển nhượng ủy quyền nhà tại dưới mọi hình thức trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, Tính từ lúc thời gian trả hết tiền mua, thuê mua nhà tại theo hợp đồng đã ký kết với bên bán, bên cho thuê mua.

Người mua, thuê mua chỉ được phép bán lại, thế chấp ngân hàng hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tại và tài sản khác gắn sát với đất theo quy định của pháp lý về đất đai.

Kể từ thời gian người tiêu dùng, thuê mua nhà tại xã hội được phép bán nhà tại xã hội cho những đối tượng người dùng có nhu yếu thì ngoài những khoản phải nộp khi thực thi bán nhà tại theo quy định của pháp lý, bên bán căn hộ cao cấp nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất; nhà thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất.

Như vậy, vị trí căn cứ những quy định nêu trên, người tiêu dùng, thuê mua nhà tại xã hội chỉ được phép chuyển nhượng ủy quyền lại nhà tại trong thời hạn tối thiểu 5 năm Tính từ lúc thời gian hoàn tất thanh toán toàn bộ tiền mua, thuê mua nhà tại đó, trừ một số trong những trường hợp ngoại lệ theo quy định của pháp lý.

Thân ái!

Luật gia KIM PHƯỢNG

1.Quy định của pháp lý về chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất

Pháp luật đất đai không đưa ra khái niệm rõ ràng về việc chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên hiểu Theo phong cách chung nhất thì: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chủ sở hữu chuyển giao đất cùng với quyền sử dụng của tớ cho những người dân nhận chuyển nhượng ủy quyền. Chủ sở hữu sẽ nhận được được một số trong những tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hợp tác Một trong những bên.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì: “3. Việc quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải Đk tại cơ quan Đk đất đai và có hiệu lực hiện hành Tính từ lúc thời gian Đk vào sổ địa chính.”

Để được cơ quan Đk đất đai Đk vào sổ địa chính thì những bên chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất nên phải thực thi khá đầy đủ những thủ tục như: Công chứng hoặc xác nhận hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm trước đó đó: “a) Hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền, tặng cho, thế chấp ngân hàng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn sát với đất phải được công chứng hoặc xác nhận…”; Kê khai trách nhiệm và trách nhiệm tài chính và đóng thuế thu nhập thành viên (kể cả trường hợp được miễn nộp thuế); Đăng ký dịch chuyển đất đai và  nộp hồ sơ Đk dịch chuyển cho cơ quan Đk đất đai. Như vậy, phải có hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền được công chứng hoặc xác nhận Một trong những bên thì người nhận chuyển nhượng ủy quyền mới thực thi được thủ tục sang tên trên giấy tờ ghi nhận quyền sử dụng đất.

2.Về hợp đồng uỷ quyền

Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau: “Hợp đồng ủy quyền là yếu tố thỏa thuận hợp tác Một trong những bên, Từ đó bên được ủy quyền có trách nhiệm và trách nhiệm thực thi việc làm nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hợp tác hoặc pháp lý có quy định.”

Từ quy định trên hoàn toàn có thể thấy bên được ủy quyền chỉ nhân danh, thay mặt bên ủy quyền sử dụng thửa đất, chuyển nhượng ủy quyền, tặng cho và những quyền khác nếu có thỏa thuận hợp tác trong hợp đồng ủy quyền, người được uỷ quyền không thể chuyển nhượng ủy quyền cho chính bản thân mình mình vì không không phải là thành phần trong hồ sơ Đk chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất.

2.1. Ưu điểm

Thời gian vừa qua khi thị trường bất động sản dần tăng trưởng trở lại sau thuở nào gian dài trầm lắng do đại dịch Covid-19 gây ra, việc mua và bán nhà đất trình làng sôi động và thu hút được sức tiêu thụ rất rộng. Vì nhiều nguyên do rất khác nhau mà quá nhiều người dân mua và bán bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất. Đây là một hình thức mua và bán được nhiều nhà góp vốn đầu tư lựa chọn vì hình thức này còn có những ưu điểm như:  

Một là, xét về thủ tục thì đấy là hình thức mua và bán được trình làng nhanh gọn, thuận tiện và đơn thuần và giản dị. Nếu như tiến hành mua và bán bằng hình thức thông thường thì những bên phải ký hợp đồng mua và bán xong rồi mới tiến hành làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, giữa hai bên phải tiến hành nhiều bước như: Ký hợp đồng mua và bán có công chứng hoặc xác nhận; nộp hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân quận huyện nơi có đất; nhận thông báo đóng thuế; đi đóng thuế, rồi nộp lại biên lai thu thuế và chờ nhận giấy ghi nhận… thủ tục trình làng theo như đúng quy trình, thời hạn để nhận giấy ghi nhận quyền sử dụng đất từ chủ sở hữu cũ chuyển sang chủ sở hữu mới hoàn toàn có thể mất cả tháng trong lúc mua và bán đất bằng hợp đồng ủy quyền thì hai bên chỉ việc tiến hành ký hợp đồng ủy quyền có công chứng hoặc xác nhận, thủ tục công chứng, xác nhận hợp đồng uỷ quyền có hoàn toàn có thể tiến hành xong trong vài giờ và không phải đi lại nhiều lần, nhiều cơ quan.

Hai là, bên mua và bên bán sẽ “lách” được  đóng thuế thu nhập thành viên và đóng lệ phí trước bạ. Theo quy định khi làm thủ tục mua và bán bất động sản thì hai bên phải nộp mức thuế là 2% trên giá chuyển nhượng ủy quyền (khoản 12, Điều 2, Nghị định 12/2015/NĐ-CP) và lệ phí trước bạ 0.5% giá trị nhà, đất (khoản 1 Điều, 7 Nghị định 140/2022/NĐ-CP) trong lúc việc chuyển nhượng ủy quyền bằng hợp đồng ủy quyền sẽ “lách” được nhiều chủng loại thuế, phí này, những bên mua và bán sẽ tiến hành hưởng lợi từ việc mua và bán mà nhà nước sẽ thất thu thuế của người tiêu dùng và người bán.

Ba là, để sở hữ những bất động sản mà chưa phục vụ đủ Đk để tiến hành việc mua và bán. Ví dụ như việc mua và bán nhà tại xã hội có quy định rất rõ ràng ràng, đó là sau 05 năm Tính từ lúc thời gian thanh toán hết tiền mua nhà thì chủ sở hữu nhà tại xã hội mới được quyền tự do chuyển nhượng ủy quyền (khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở) nhưng vì một nguyên do nào đó chủ sở hữu nhà tại xã hội muốn bán sớm khi chưa đủ 05 năm thì hai bên người tiêu dùng và người bán sẽ “lách luật” bằng phương pháp ký với nhau bằng một hợp đồng ủy quyền, hay việc mua và bán quyết định hành động nền đất tái định cư khi chưa nhận được nền, những bên sẽ làm hợp đồng ủy quyền riêng với những bất động sản không phục vụ đủ những Đk theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013[1].

2.2.Những rủi ro không mong muốn pháp lý

Với mục tiêu hợp pháp hóa những thanh toán giao dịch thanh toán mua và bán, chuyển nhượng ủy quyền nhà đất mà những bên chủ thể chưa đủ Đk hoặc vì một nguyên do gì này mà không làm hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất đã ký kết kết một hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, ngoài những quyền lợi mang lại “về trước mắt” thì về pháp lý khi thực thi thanh toán giao dịch thanh toán bằng hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất theo đường vòng như vậy này sẽ mang nhiều rủi ro không mong muốn pháp lý.

2.2.1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng uỷ quyền sẽ không còn còn hiệu lực hiện hành pháp lý

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì chỉ lúc nào hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất được Đk tại cơ quan Đk đất đai thì việc chuyển nhượng ủy quyền mới có hiệu lực hiện hành. Để tiến hành Đk vào sổ địa chính, thì nên phải có hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc xác nhận. Như vậy, hợp đồng ủy quyền không phải là hình thức chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, mà người được ủy quyền chỉ nhân danh người ủy để thực thi những thanh toán giao dịch thanh toán như: mua, bán, tặng, cho, cầm đồ, thế chấp ngân hàng. Do đó, hợp đồng ủy quyền không làm phát sinh khá đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất từ người khác. Đồng thời, khi giá thành của đất bán lên rất cao người bán hoàn toàn có thể thuận tiện và đơn thuần và giản dị đổi ý thì rất dễ dàng xẩy ra tình trạng người bán yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì bản chất của hợp đồng ủy quyền nhằm mục đích để che dấu việc chuyển quyền sử dụng nhà đất. Do này mà không thể chứng tỏ hiệu lực hiện hành của việc chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất trong trường hợp này.

2.2.2. Quyền riêng với thửa đất hoàn toàn có thể bị số lượng giới hạn theo phạm vi uỷ quyền

Phạm vi ủy quyền do những bên thỏa thuận hợp tác nhưng nếu trả tiền cho bên có đất nhưng chỉ nhận ủy quyền thì trong nhiều trường hợp sẽ không còn được thực thi khá đầy đủ những quyền của người tiêu dùng đất và dễ xẩy ra tình trạng: bên mua đã trả tiền cho chủ sở hữu đất nhưng tên trong giấy ghi nhận quyền sử dụng đất và những sách vở về thửa đất vẫn thay mặt đứng tên chủ sở hữu cũ.

2.2.3. Bên ủy quyền hoàn toàn có thể đơn phương chấm hết hợp đồng ủy quyền

Vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm hết hợp đồng. Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về đơn phương chấm hết hợp đồng ủy quyền như sau:

Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm hết thực thi hợp đồng bất thần, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với việc làm mà bên được ủy quyền đã thực thi và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không còn thù lao thì bên ủy quyền hoàn toàn có thể chấm hết thực thi hợp đồng bất thần, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền thuở nào gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho những người dân thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm hết thực thi hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với những người thứ ba vẫn vẫn đang còn hiệu lực hiện hành, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải ghi nhận về việc hợp đồng ủy quyền đã biết thành chấm hết.

Trường hợp ủy quyền không còn thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm hết thực thi hợp đồng bất thần, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết thuở nào gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm hết thực thi hợp đồng bất thần và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

Pháp luật được cho phép những bên thuận tiện và đơn thuần và giản dị đơn phương chấm hết hợp đồng ủy quyền. Do đó, khi một trong những bên cảm thấy phúc lợi từ việc chuyển nhượng ủy quyền đất này sẽ không còn hề tốt như mong ước hay vì nhiều nguyên do khác thì vẫn hoàn toàn có thể chấm hết hợp đồng ủy quyền này bất thần, và người chịu thiệt sẽ là bên còn sót lại.

2.2.4. Hợp đồng đương nhiên hết hiệu lực hiện hành nếu bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết

Theo quy định của pháp lý dân sự thì đại diện thay mặt thay mặt theo ủy quyền sẽ chấm hết trong một số trong những trường hợp: người được đại diện thay mặt thay mặt hoặc người đại diện thay mặt thay mặt đơn phương chấm hết thực thi việc ủy quyền; người được đại diện thay mặt thay mặt, người đại diện thay mặt thay mặt là thành viên chết và khi đó người thân trong gia đình của người được ủy quyền sẽ gặp rắc rối trong việc làm thủ tục thừa kế tài sản đã mua. Theo khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định khi thành viên giao phối hợp đồng chết thì hợp đồng sẽ đương nhiên bị chấm hết. Do đó, khi người ủy quyền chết, quyền sử dụng riêng với thửa đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ tiến hành chia cho những người dân thừa kế của người ủy quyền theo quy định của pháp lý về thừa kế, người được ủy quyền sẽ không còn hề quyền lợi gì với thửa đất nữa.

Ngoài ra còn thật nhiều rủi ro không mong muốn làm ảnh hưởng đến quyền của người tiêu dùng như: thất lạc, mất, cháy giấy ủy quyền; người ủy quyền còn nợ tiền người khác, vay nợ ngân hàng nhà nước, nợ thuế, chủ nợ có quyền yêu cầu Tòa án kê biên tài sản và bán đấu giá thu tiền trả nợ.

Thực tiễn xét xử đã cho toàn bộ chúng ta biết, việc tranh chấp về hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất trình làng còn nhiều, gây thiệt hại lớn về thời hạn công sức của con người và tiền bạc của những bên tham gia tố tụng. Người viết xin đưa ra một ví dụ:

Ông Trần Văn A có diện tích s quy hoạnh 690m2 muốn bán cho ông Nguyễn Thế B với giá chuyển nhượng ủy quyền là 250.000.000 đồng.

Ngày Thứ 2/11/2022, hai bên ký hợp đồng nhận cọc, Từ đó ông A đã nhận được cọc của ông B số tiền 70.000.000 đồng, số tiền 180.000.000 đồng còn sót lại sẽ thanh toán khi ra công chứng sang tên trong hạn 01 tháng.

Đến ngày 30/11/2022, ông A và ông B đến Văn phòng Công chứng làm thủ tục, thay vì làm hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất thì ông A với ông B thoả thuận làm hợp đồng ủy quyền, Từ đó ông A uỷ quyền cho ông B được quyền định đoạt và chuyển nhượng ủy quyền diện tích s quy hoạnh đất nói trên sau khi ông B trả hết tiền cho ông A.

Vào thời điểm đầu tháng 3/2022, khu vực đất mà ông B mua giáp với lối đi của khu đô thị mới mở, giá thành của đất bán tăng dần nên ông B đã bán đất thửa 690 mét vuông đó cho bà Nguyễn Thị C với giá 900.000.000 đồng. Tuy nhiên, do hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng ủy quyền phải chịu thuế hai lần[2] nên ông B có đi gặp ông A nhờ ông A ra ký hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền trực tiếp từ ông A sang cho bà C để đỡ được một lần thuế phí nhưng ông A không chịu, đồng thời đòi chấm hết hợp đồng uỷ quyền với ông B, hoàn trả lại cho ông B số tiền 250.000.000 đồng và đòi lại đất. Ông B khước từ vẫn tiếp tục chuyển nhượng ủy quyền miếng đất trên cho bà C và đồng ý chịu phí hai lần.

Ngày 26/3/2022, Chi nhánh Văn phòng Đk đất đai huyện có tiếp nhận hồ sơ chỉnh lý dịch chuyển đất đai của ông Trần Văn A sang tên cho bà Nguyễn Thị C riêng với thửa đất số đó. Hồ sơ Đk dịch chuyển gồm có: Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất số MT của UBND huyện VT cấp cho ông Trần Văn A và hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất giữa ông A (do ông Nguyễn Thế B làm đại diện thay mặt thay mặt theo hợp đồng ủy quyền công chứng tại Văn phòng công chứng) với  bà Nguyễn Thị C. Sau khi xem xét hồ sơ Đk dịch chuyển, xét thấy hồ sơ hợp lệ, Chi nhánh Văn phòng Đk đất đai đã xác nhận trên Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất về việc chuyển nhượng ủy quyền cho bà Nguyễn Thị C.

Ông A khước từ việc chuyển nhượng ủy quyền của ông B cho bà C nên đã yêu cầu Toà án: Hủy hợp đồng ủy quyền ngày 30/11/2022 giữa ông A và ông Nguyễn Thế B bị vô hiệu do giả tạo; Hủy hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất giữa ông B với bà C do vô hiệu; Hủy nội dung xác nhận thửa đất của Chi nhánh Văn phòng Đk đất đai từ ông A cho bà C.

Giải quyết trường hợp trên hiện có những quan điểm sau:

Quan điểm thứ nhất nhận định rằng: Vì hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất là giả tạo nhằm mục đích che đậy thực sự là chuyển nhượng ủy quyền đất để trốn thuế, do đó cần đồng ý yêu cầu của ông A là Hủy hợp đồng ủy quyền giữa ông Trần Văn A và ông Nguyễn Thế B do bị vô hiệu. Do hợp đồng uỷ quyền bị vô hiệu nên hợp đồng giữa ông B và bà C cũng vô hiệu vì ông B không còn quyền chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất đồng thời cần kiến nghị tới Chi nhánh Văn phòng Đk đất đai huyện VT chỉnh lý, kiểm soát và điều chỉnh để hủy nội dung xác nhận sang tên của Chi nhánh Văn phòng Đk đất đai từ ông Trần Văn A sang cho bà Nguyễn Thị C.

Quan điểm thứ hai thì nhận định rằng: Hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng ủy quyền giữa ông A và ông B có mức giá trị pháp lý vì nhờ vào hợp đồng uỷ quyền này ông B mới hoàn toàn có thể chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất cho bà C, do đó, thanh toán giao dịch thanh toán giữa ông B với bà C cần phải công nhận vì bà C là người thứ ba ngay tình và việc sang tên sang tên của Chi nhánh Văn phòng Đk đất đai từ ông Trần Văn A sang cho bà Nguyễn Thị C là hoàn toàn hợp lệ.

Theo quan điểm của chúng tôi: Hợp đồng ủy quyền giữa ông A và ông B là thanh toán giao dịch thanh toán một cách giả tạo nhằm mục đích che giấu việc sang nhượng đất nên hợp đồng ủy quyền trên là vô hiệu theo quy định tại điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 [3].

Còn riêng với yêu cầu của ông A đòi hủy hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất giữa ông B với bà C và hủy nội dung xác nhận thửa đất của Chi nhánh Văn phòng Đk đất đai từ ông A cho bà C thì hoàn toàn có thể thấy: ông B chuyển đã nhượng toàn bộ thửa đất cho bà C theo hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất có xác nhận của Văn phòng công chứng, hai bên đã thực thi xong việc chuyển nhượng ủy quyền và đã giao nhận xong tiền và đất, bà C đã Đk và được Chi nhánh văn phòng Đk đất đai chỉnh lý sang tên bà C.

Theo quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 thì: Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực hiện hành Tính từ lúc thời gian Đk theo quy định của Luật Đất đai; theo quy định tại khoản 7 Điều 95 Luật Đất đai thì: Việc Đk đất đai, tài sản gắn sát với đất có hiệu lực hiện hành Tính từ lúc thời gian Đk vào sổ địa chính. Như vậy việc chuyển nhượng ủy quyền giữa ông B và bà C đã có hiệu lực hiện hành pháp lý. Đồng thời bà C nhận chuyển nhượng ủy quyền tài sản trên đã tuân thủ khá đầy đủ và đúng quy định của pháp lý và được cơ quan có thẩm quyền xác lập sang tên cho bà C nên hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất giữa ông B và bà C không biến thành vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015[4] riêng với những người thứ ba ngay tình. Do đó, theo quy định tại khoản 3 Điều 133[5] Bộ luật Dân sự thì ông A không còn quyền đòi lại quyền sử dụng đất thửa số từ bà C.

3.Kiến nghị

Qua thực tiễn đã cho toàn bộ chúng ta biết những vụ án tranh chấp về hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất ngay càng ngày càng tăng và phức tạp hơn, vì nhiều nguyên do mà vẫn còn đấy tồn tại thật nhiều trường hợp chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất bằng hình thức hợp đồng uỷ quyền. Tuy nhiên lúc bấy giờ vẫn chưa tồn tại văn bản hướng dẫn rõ ràng, rõ ràng riêng với việc uỷ quyền chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất nếu có phát sinh tranh chấp thì sẽ tiến hành xử lý và xử lý ra làm sao, đồng ý thanh toán giao dịch thanh toán được uỷ quyền, bảo vệ người thứ ba ngay tình hay tuyên hợp đồng uỷ quyền vô hiệu do giả tạo và huỷ thanh toán giao dịch thanh toán riêng với những người thứ ba.

Tác giả đề xuất kiến nghị nên có văn bản hướng dẫn xử lý và xử lý những trường hợp trên theo phía: riêng với hợp đồng uỷ quyền với mục tiêu là chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất nếu phát sinh tranh chấp thì tuyên hợp đồng vô hiệu, còn nếu như đã được chuyển nhượng ủy quyền cho những người dân thứ ba ngay tình và người thứ ba không biết được mục tiêu của việc uỷ quyền là nhằm mục đích trốn thuế thì nên đồng ý thanh toán giao dịch thanh toán của người thứ ba là hợp pháp nhằm mục đích bảo vệ quyền và quyền lợi chính đáng của công dân, phù phù thích hợp với quy định của pháp lý dân sự./.

Ninh Thuận mùa lúa chín – Ảnh: Thái Vũ

[1] Điều 188. Điều kiện thực thi những quyền quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực thi những quyền quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có những Đk sau này:

a) Có Giấy ghi nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không còn tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không biến thành kê biên để bảo vệ thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài những Đk quy định tại khoản 1 Điều này, người tiêu dùng đất khi thực thi những quyền quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ Đk theo quy định tại những điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. 

3. Việc quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải Đk tại cơ quan Đk đất đai và có hiệu lực hiện hành Tính từ lúc thời gian Đk vào sổ địa chính.

[2] Điểm d, Khoản 4, Điều 3, NĐ số: 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 06 năm trước đó đó quy định thu nhập chịu thuế của thành viên từ chuyển nhượng ủy quyền bất động sản dưới mọi hình thức, trong số đó có “gồm có cả khoản thu nhập từ việc ủy quyền quản trị và vận hành bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng ủy quyền bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp lý.”.

Reply
9
0
Chia sẻ

4124

Review Người mua nhà tại xã hội bị hạn chế quyền thế chấp ngân hàng, chuyển nhượng ủy quyền nhà tại trong thời hạn: ?

Bạn vừa tìm hiểu thêm tài liệu Với Một số hướng dẫn một cách rõ ràng hơn về Clip Người mua nhà tại xã hội bị hạn chế quyền thế chấp ngân hàng, chuyển nhượng ủy quyền nhà tại trong thời hạn: tiên tiến và phát triển nhất

Chia Sẻ Link Download Người mua nhà tại xã hội bị hạn chế quyền thế chấp ngân hàng, chuyển nhượng ủy quyền nhà tại trong thời hạn: miễn phí

Pro đang tìm một số trong những Share Link Down Người mua nhà tại xã hội bị hạn chế quyền thế chấp ngân hàng, chuyển nhượng ủy quyền nhà tại trong thời hạn: miễn phí.

Hỏi đáp vướng mắc về Người mua nhà tại xã hội bị hạn chế quyền thế chấp ngân hàng, chuyển nhượng ủy quyền nhà tại trong thời hạn:

Nếu sau khi đọc nội dung bài viết Người mua nhà tại xã hội bị hạn chế quyền thế chấp ngân hàng, chuyển nhượng ủy quyền nhà tại trong thời hạn: vẫn chưa hiểu thì hoàn toàn có thể lại phản hồi ở cuối bài để Ad lý giải và hướng dẫn lại nha
#Người #mua #nhà #ở #xã #hội #bị #hạn #chế #quyền #thế #chấp #chuyển #nhượng #nhà #ở #trong #thời #hạn